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Será que toda decisão em um condomínio exige a unanimidade dos moradores? Existe uma confusão muito comum sobre o que realmente precisa de uma maioria absoluta e o que pode ser aprovado com votos simples. Quando o assunto vira uma reforma estrutural ou uma mudança que altera a forma de uso do edifício, a regra do quórum deixa de ser uma mera formalidade para se tornar o ponto central da viabilidade do projeto.

O erro mais frequente é tratar qualquer alteração no condomínio como uma obra comum. Existem graus de impacto diferentes previstos na legislação e nas convenções. Uma alteração na fachada, por exemplo, não tem o mesmo peso jurídico que a instalação de um sistema de segurança ou a modificação de uma área de lazer.

Para entender como essas decisões são tomadas, é preciso observar a classificação da obra:

Quando a pauta envolve mudanças estruturais, o maior obstáculo não costuma ser o custo, mas a dificuldade de atingir a maioria absoluta. Em condomínios com centenas de unidades, convencer metade do prédio a comparecer ou a assinar uma lista de votação é um esforço logístico considerável.

Muitos síndicos acreditam que o silêncio dos moradores conta como voto favorável, o que é um equívoco perigoso. A ausência de um condômino em uma assembleia não pode ser interpretada como uma adesão tácita. Se a lei exige maioria absoluta de todos os proprietários, o cálculo deve considerar o número total de unidades registradas na matrícula do terreno. Caso a assembleia não atinja esse número, a decisão pode ser facilmente anulada judicialmente por qualquer morador que se sinta prejudicado, transformando um projeto bem-intencionado em um passivo jurídico para o condomínio.

Embora o Código Civil traga as diretrizes gerais, a convenção do seu condomínio é o documento que dita as normas específicas para a vida interna. É comum que convenções mais antigas ou elaboradas por incorporadoras contenham cláusulas sobre quórum que divergem do que a maioria dos moradores imagina ser o padrão.

Antes de qualquer convocação para discutir mudanças estruturais, a checagem da convenção é a primeira etapa obrigatória. Se a norma interna for mais rigorosa que a lei, ela deve ser respeitada. Além disso, a clareza técnica sobre o que constitui uma "mudança estrutural" deve ser pautada por um laudo de engenharia. Sem um parecer profissional que descreva a intervenção, a assembleia corre o risco de votar com base em interpretações subjetivas, o que abre margem para questionamentos sobre a legalidade da obra, independentemente do quórum alcançado.

O sucesso de uma pauta dessa complexidade depende menos da oratória de quem propõe e mais da precisão documental da convocação. Quando o síndico e o conselho definem claramente a natureza da obra e o quórum necessário antes mesmo da assembleia ser aberta, o risco de surpresas diminui drasticamente.